天尚法评 | 离婚纠纷中关于房产分割常见的情形及处理方式

婚姻生活无小事，柴米油盐纠纷多。然而在离婚诉讼中，财产分割问题往往是最为复杂的环节之一，其中房产分割更是重中之重，是离婚纠纷涉及的“矛盾高发区”。离婚时分割房产的司法处理方式和房屋的购买时间、出资情况、产权登记情况等紧密相关，本讲将对离婚纠纷中关于房产分割常见的情形及处理方式进行简单总结。

一、婚前购房

一方婚前全款购房：该房产属于购房方的个人财产，离婚时不参与分割。例如，一方在结婚前用自己的积蓄购买了一套房产，且房产登记在其个人名下，那么这套房子在离婚时仍归该方所有。

一方婚前贷款购房，婚后共同还贷：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。比如，男方婚前购买了一套价值100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，婚后夫妻共同还贷30万元，离婚时房子增值到200万元。那么，共同还贷部分及增值部分的补偿计算方式为：（共同还贷本息÷购房成本）×离婚时房屋现价×50%，即（30÷100）×200×50%=30万元，男方应补偿女方30万元。

一方婚前全额付款，登记在另一方名下：①通常情况下，这种行为会被视为出资方对另一方的赠与，一般认定为夫妻共同财产。离婚时按照夫妻共同财产进行分割，分割方式可以由双方协商确定；协商不成的，由法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。②若出资方有证据证明当时登记在另一方名下是有特殊原因，比如是为了规避某些政策、法规，或者存在欺诈、胁迫等情形，并非真实的赠与意思表示，那么法院可能会根据具体情况认定该房产仍属于出资方的个人财产，不予分割。③如果出资方能证明购房资金是借款而非赠与，比如有借条、聊天记录等证据证明双方存在借贷合意，那么该款项属于债权债务关系，房产归登记方所有，但出资方可以要求登记方偿还购房款。

双方婚前共同出资购房：

房产登记在双方名下：这种情况可视为双方的共同财产，离婚时一般按照均等原则进行分割，也可根据双方的出资比例、对房屋的贡献等因素进行适当调整。

房产登记在一方名下：如果未登记方能够证明其出资是基于双方结婚的目的，且是一种赠与行为，那么该房产可能会被认定为夫妻共同财产进行分割；如果不能证明，可能会被认定为登记方的个人财产，未登记方的出资可作为债权处理，由登记方返还出资款及相应利息。

二、婚后购房

一方父母全额出资：

房屋登记在出资方子女名下：没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，可判决该房屋归出资人子女一方所有，以保障出资父母一方的利益。同时，需综合考虑确定是否需要对另一方予以补偿及补偿数额。例如，婚后男方父母出资为夫妻购买了一套房子，登记在男方名下，若离婚时，法院可能会判决房子归男方，但会根据具体情况要求男方给予女方一定补偿。

房屋登记在双方名下：一般认定为夫妻共同财产，父母的出资视为对双方的赠与。离婚时，按照夫妻共同财产进行分割，通常均等分割，但也会考虑双方对房屋的贡献等因素。

双方父母出资：房子属于夫妻共同财产，应当认定父母的出资为对各自子女的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有，离婚时根据双方父母的出资比例分割房产。比如，男方父母出资60万元，女方父母出资40万元购买了一套房子，登记在夫妻双方名下，离婚时，男方可分得房产份额的60%，女方可分得40%。

夫妻双方共同出资：

房屋登记在双方名下：毫无疑问属于夫妻共同财产，离婚时由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。一般情况下是均等分割，但如果一方对家庭贡献较大，或者存在过错行为，法院会在分割时予以适当考虑。

房屋登记在一方名下：只要是夫妻关系存续期间用共同财产购买的房屋，即使登记在一方名下，也属于夫妻共同财产，分割方式与登记在双方名下类似。

三、特殊情况

尚未取得房产证的房产：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房产证后，双方可另行协商分割或通过诉讼途径解决。

小产权房分割：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。

公房承租权的分割：离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

经济适用房、两限房的分割：限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

标准价购买公房的分割：婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。